Učestala pitanja

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

• održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
• izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama,
• osiguranje zgrade,
• provođenje mjera zaštite od požara,
• deratizacija i dezinsekcija,
• prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.

Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Prema Uredbi o održavanju zgrada, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

• nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
• pokrov,
• prohodne i neprohodne zajedničke terase,
• pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
• elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
• krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
• dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
• zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
• požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
• dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
• instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
• instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
• vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
• sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
• električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade,
• glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
• nužna i panik rasvjeta,
• zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
• radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
• telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
• instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
• zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
• zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu,
• pokretanje dizala i sl.,
• gromobranske instalacije,
• kanali za smeće,
• septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom.

Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

• sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
• daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima

Predstavnik suvlasnika je spona između suvlasnika i upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja važan je za dobru suradnju i upravljanje zgradom.

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u STANO-UPRAVI svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

Vatrogasni aparati se upotrebljavaju za početno gašenje požara koji se još nisu proširili, a hidrantski sustav se koristi kada je požar već proširen.

U stambenim zgradama koje imaju ugrađenu hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje, ta mreža mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati jednom godišnje od strane ovlaštene ustanove.

U objekte se moraju postavljati vatrogasni aparati i u slučaju kada imaju ugrađenu stabilnu instalaciju za gašenje požara i hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o održavanju i izboru vatrogasnih aparata.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, deratizacija i dezinsekcija se provodi dva puta godišnje. Godišnju deratizaciju za sada plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Na zgradama pod upravljenjem STANO-UPRAVE obavlja ih tvrtka Cian. Po potrebi, može se provoditi i češće, za što predstavnik suvlasnika ispisuje zahtjev, kao za bilo koji drugi rad vezan uz zgradu i taj trošak ide na teret pričuve

Redovni mjesečni servis je obvezatan prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ZIK izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala.

Atestiranje obuhvaća:

• Dizala
• Hidrante
• Gromobransku instalaciju
• Električnu instalaciju

Te se kontrole vrše u skladu sa zakonskim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodično kako je propisano, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostaci koji se moraju otkloniti.